Quel bien pouvez-vous acheter ?
Trois contraintes bornent le prix, et la plus basse gagne. Savoir laquelle vous bloque est ce qui permet d'agir : un manque de fonds propres se comble, un revenu insuffisant beaucoup moins. Et l'une des trois ne se négocie dans aucune banque.
Vos moyens
Salaires bruts additionnés, treizième compris. C'est le brut qui sert de référence, pas le net.
Épargne, pilier 3a, titres, donation, avance d'hoirie, valeur de rachat d'une police. Ce sont eux qui doivent couvrir les 10 % exigés.
Votre prestation de libre passage, telle qu'elle figure sur votre certificat de prévoyance.
Au-delà de 50 ans, le versement anticipé est plafonné ; à moins de trois ans de la retraite, il est fermé.
Hypothèses de la banque
Ces quatre valeurs relèvent de la pratique bancaire, non du droit. Elles varient d'un établissement à l'autre : celles proposées ici sont les plus répandues.
Volontairement très au-dessus du marché : il mesure votre résistance à une remontée durable des taux.
La part du bien que la banque accepte de financer par la dette.
Un bien précis
Les trois contraintes, et laquelle vous borne
| Contrainte | Origine | Prix maximal |
|---|---|---|
| Charge théoriqueIntérêts calculés à 5,00 %, entretien à 1,00 % de la valeur, plus l'amortissement obligatoire : le total doit tenir dans 33 % du revenu brut. | Pratique bancaire | 991'000 |
| Fonds propres hors deuxième pilierAu moins 10 % de la valeur de nantissement doivent venir d'ailleurs que du deuxième pilier. C'est une exigence minimale reconnue par la FINMA : aucune banque ne peut y déroger. | Directives ASB | 1'200'000 |
| Fonds propres totauxLa dette ne dépasse pas 80 % de la valeur du bien, soit 20 % de fonds propres, deuxième pilier compris. Pratique bancaire, non règle de droit. | Pratique bancaire | 1'350'000 |
Ce que coûterait ce bien, chaque année
| Intérêts théoriquessur 721'155 CHF de dette | 36'058 |
| Frais d'entretienforfait sur la valeur du bien | 9'912 |
| Amortissement obligatoireramener la dette aux deux tiers de la valeur, en quinze ans | 4'026 |
| Charge théorique annuelle33,3 % du revenu brut | 49'995 |
- Le taux d'intérêt théorique ne mesure pas ce que vous paierez, mais ce que vous tiendriez si les taux remontaient durablement. Il ne baisse pas quand le marché baisse : un dossier refusé ne le devient pas moins parce qu'on vous propose 1,5 %.
- La valeur de nantissement est estimée par la banque, et elle peut être inférieure au prix convenu. Toute différence positive entre le prix et cette estimation doit alors être financée intégralement par des fonds propres ne provenant pas du deuxième pilier. Ce calcul suppose que les deux coïncident.
- L'amortissement est calculé linéairement sur quinze ans, comme l'exigent les Directives. Un amortissement indirect — versements nantis sur un pilier 3a ou une assurance-vie — reste possible et modifie la trésorerie, pas le montant dû.
- Ne sont chiffrés ici ni les droits de mutation et frais de notaire, ni l'impôt sur le versement anticipé du deuxième pilier, ni l'impôt sur la fortune ou la valeur locative qui suivront l'acquisition.
- La contrainte qui vous borne relève de la pratique bancaire, non du droit. Elle peut varier d'un établissement à l'autre, et se discute — dans une certaine mesure.
Ce qui est réglementaire, et ce qui ne l'est pas
On mélange constamment deux corps de règles d'autorité très inégale.
Les Directives de l'Association suisse des banquiers relatives aux exigences minimales pour les financements hypothécaires sont une autorégulation reconnue par la FINMA comme standard prudentiel minimal. Elles ne fixent que deux choses : la part de fonds propres qui ne peut pas venir du deuxième pilier, et le rythme d'amortissement. Aucune banque n'y déroge, et les sociétés d'audit en vérifient le respect.
Tout le reste — le taux d'intérêt théorique de 5 %, les frais d'entretien de 1 %, la charge plafonnée à un tiers du revenu, le taux d'avance de 80 % — relève de la pratique. C'est appliqué presque partout, mais ce n'est écrit dans aucun texte contraignant, et chaque établissement garde sa marge. Le calculateur laisse ces quatre valeurs modifiables, et signale à chaque ligne d'où elle vient.
Les 10 % qui ne peuvent pas venir du deuxième pilier
C'est la règle la plus dure, et la moins contournable. Au moins 10 % de la valeur de nantissement doivent être apportés par des fonds qui ne proviennent ni d'un versement anticipé du deuxième pilier, ni d'une mise en gage de celui-ci.
Comptent en revanche comme fonds propres : l'épargne, les avoirs du pilier 3a, les titres nantis, la valeur de rachat d'une police d'assurance, les avances d'hoirie et donations, et — pour un logement à usage propre — les prêts de la famille proche, sous réserve d'une confirmation écrite du prêteur que le remboursement suppose l'accord de la banque.
Le piège de la valeur de nantissement
La banque ne finance pas un prix, elle finance une estimation. Si son expertise place le bien en dessous du prix convenu, la différence doit être financée intégralement par des fonds propres ne provenant pas du deuxième pilier.
Payer au-dessus de l'estimation coûte donc doublement : l'écart sort de votre poche, et il doit sortir de la bonne poche. C'est la cause la plus fréquente des refus qui surprennent, dans un marché tendu où l'on surenchérit.
L'amortissement : deux tiers en quinze ans
La dette doit être ramenée aux deux tiers de la valeur de nantissement en quinze ans au plus, de façon linéaire, en commençant au plus tard douze mois après le versement. Cette part-là de la charge théorique est bien réglementaire.
L'amortissement peut être indirect — versements nantis sur un pilier 3a, une assurance-vie ou d'autres actifs bancables. Cela change la trésorerie et la fiscalité, pas le montant dû.
Le deuxième pilier, et ses trois seuils
Le versement anticipé pour l'acquisition d'un logement à usage propre obéit à trois limites chiffrées. Le montant minimal est de 20 000 francs, et il n'est possible que tous les cinq ans (art. 5 OEPL). Jusqu'à 50 ans, toute la prestation de libre passage est mobilisable ; au-delà, le maximum est le plus élevé de deux montants — la prestation dont vous disposiez à 50 ans, ou la moitié de votre prestation actuelle. Et plus rien n'est possible dans les trois années qui précèdent la retraite (art. 30c LPP).
Un versement anticipé est par ailleurs imposé comme une prestation en capital, séparément des autres revenus — impôt restituable en cas de remboursement ultérieur. Il réduit enfin vos prestations de retraite, et souvent votre couverture en cas de décès ou d'invalidité : la caisse doit vous proposer une assurance complémentaire, ou vous en trouver une.
La règle des « cinq fois le revenu » ne vaut qu'à 20 % d'apport
On la lit partout, et elle n'est exacte que dans un cas : celui où l'apport tombe exactement au minimum. Les trois contraintes se rejoignent alors autour de 5,6 fois le revenu brut.
Dès que l'apport dépasse ce minimum, la dette diminue, la charge avec elle, et le même revenu porte un bien nettement plus cher — au-delà de huit fois le revenu à 40 % d'apport. La règle du pouce sous-estime alors gravement ce qui est possible.
Ce que ce calcul fait, et ce qu'il ne fait pas
Il applique les deux exigences des Directives de l'ASB dans leur version en vigueur depuis le 1er janvier 2025, et les limites légales du versement anticipé. Il rend les trois contraintes séparément, et désigne celle qui vous borne.
Il ne chiffre ni les frais de notaire et droits de mutation, qui varient fortement d'un canton à l'autre, ni l'impôt sur le versement anticipé du deuxième pilier, ni la valeur locative et l'impôt sur la fortune qui suivront l'acquisition. Ces trois postes demandent les barèmes cantonaux et communaux, que ce site ne porte pas encore.
Il ne remplace pas non plus l'expertise de la banque : la valeur de nantissement est son estimation, et elle seule peut la donner.
Sources
- Directives relatives aux exigences minimales pour les financements hypothécaires, décembre 2023 — Association suisse des banquiers, état au 1 janvier 2025. Autorégulation reconnue par la FINMA comme standard prudentiel minimal (art. 7 al. 3 LFINMA), dont les sociétés d'audit vérifient le respect. Chiffre 2.1 : une part minimale de 10 % des fonds propres sur la valeur de nantissement ne doit pas provenir de l'avoir du deuxième pilier, ni par versement anticipé ni par mise en gage ; toute différence positive entre le prix d'achat et la valeur de nantissement doit être financée intégralement par de tels fonds propres. Sont admis comme fonds propres : avances d'hoirie, donations, prêts cédés ou postposés, nantissement d'avoirs en compte, de valeurs mobilières, d'avoirs du pilier 3a et de la valeur de rachat de polices d'assurance, ainsi que — pour un logement à usage propre — les prêts de la famille proche sous confirmation écrite. Chiffre 2.2 : la dette doit être ramenée aux deux tiers de la valeur de nantissement en quinze ans au maximum, de façon linéaire, à compter au plus tard de douze mois après le versement ; l'amortissement indirect est possible. Troisième révision en vigueur depuis le 1er janvier 2025. Les Directives ne fixent en revanche ni taux d'intérêt théorique, ni frais d'entretien forfaitaires, ni plafond de charge : ces paramètres relèvent de la pratique bancaire.
- Loi fédérale sur la prévoyance professionnelle (LPP), RS 831.40, art. 30c — versement anticipé — Confédération suisse — Fedlex, état au 1 janvier 2025. Al. 1 : le versement pour la propriété d'un logement pour ses propres besoins peut être demandé au plus tard trois ans avant la naissance du droit aux prestations de vieillesse. Al. 2 : jusqu'à 50 ans, l'assuré peut obtenir un montant jusqu'à concurrence de sa prestation de libre passage ; au-delà, au maximum la prestation à laquelle il avait droit à 50 ans ou la moitié de sa prestation au moment du versement. Al. 3 : l'acquisition de parts d'une coopérative de construction et d'habitation est admise. Al. 4 : le versement réduit les prestations de prévoyance ; l'institution offre ou intermédie une assurance complémentaire pour les risques décès et invalidité.
- Ordonnance sur l'encouragement à la propriété du logement au moyen de la prévoyance professionnelle (OEPL), RS 831.411, art. 5 — Confédération suisse — Fedlex, état au 1 janvier 2017. Al. 1 : le montant minimal du versement anticipé est de 20 000 francs. Al. 2 : cette limite ne s'applique ni à l'acquisition de parts d'une coopérative de construction et d'habitation, ni aux droits envers des institutions de libre passage. Al. 3 : un versement anticipé ne peut être demandé que tous les cinq ans. Al. 4 : au-delà de 50 ans, l'assuré obtient au maximum le plus élevé de la prestation dont il disposait à cet âge, ajustée des remboursements et versements ultérieurs, ou de la moitié de la différence entre sa prestation actuelle et celle déjà utilisée pour le logement.
- Taux d'intérêt et déductions maximales pilier 3a de l'impôt fédéral direct — Administration fédérale des contributions (AFC), état au 6 juillet 2026. Déductions maximales du pilier 3a par année fiscale. Pour 2026 comme pour 2025 : 7 258 francs avec 2e pilier, 36 288 francs sans. Ces déductions constituent également les limites de versement, et les montants versés ne peuvent pas être arrondis.