Combien pouvez-vous emprunter
Deux chiffres seulement sont du droit : 35 % de taux d'effort et 25 ans de durée. Tout le reste — le taux, l'apport exigé, le « reste à vivre » — relève de la politique de chaque banque. Ce calculateur ne les mélange pas, et dit d'où vient chaque contrainte.
Vos revenus
Le revenu net global au sens des art. 156 et 156 bis du CGI — avant impôt, pas après.
Auto, travaux, étudiant, autre immobilier. Le taux d'effort porte sur votre endettement total, pas sur le seul nouveau prêt.
Le prêt
Hors assurance. Ce taux n'est fixé par aucun texte : il se négocie.
Le HCSF la plafonne à 25 ans, 27 avec différé d'amortissement.
Sur le capital initial, convention des contrats de groupe. Elle entre dans les charges depuis 2022 — et elle se négocie séparément du prêt.
Elle porte la maturité à 27 ans, mais l'amortissement reste borné à 25.
L'opération
Environ 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf. Aucun texte ne les fixe ici.
Ce qui vous borne, et d'où cela vient
| Contrainte | Origine | Capital |
|---|---|---|
| Taux d'effort de 35 %, endettement total compris | Décision du HCSF | 295 112 |
| Maturité plafonnée à 25 ans | Décision du HCSF | 341 122 |
Le taux d'effort, ligne à ligne
| Revenus mensuelsnets avant impôt | 5 000 |
| Charges maximales à 35 %plafond de la décision | 1 750 |
| Crédits déjà en cours | −0 |
| Disponible pour le nouveau prêt | 1 750 |
Durée retenue : 20 ans sur un maximum légal de 25. Part de la mensualité absorbée par l'assurance : 4,8 %.
- Une seule de ces contraintes est du droit : le taux d'effort de 35 % et la maturité de 25 ans, fixés par la décision du HCSF du 29 septembre 2021, dont l'ACPR contrôle le respect. Le taux d'intérêt, le taux d'assurance, l'apport et le reste à vivre relèvent de la politique de chaque banque.
- Le taux d'effort porte sur votre endettement total, pas sur le seul crédit immobilier : un prêt auto ou étudiant en cours réduit votre capacité, euro pour euro. Les simulateurs qui ne chiffrent que la nouvelle mensualité surestiment donc le montant finançable.
- L'assurance emprunteur est comptée dans les charges depuis 2022, et elle pèse : elle absorbe ici 4,8 % de votre mensualité disponible. Son taux se négocie et se change en cours de prêt.
- La marge de flexibilité n'est pas un droit. Les banques peuvent déroger aux critères sur 20 % de leur production trimestrielle, dont 80 % réservés à la résidence principale et 30 % aux primo-accédants. C'est une enveloppe par établissement : personne ne peut savoir de l'extérieur s'il en reste.
Ce que la décision du HCSF impose vraiment
La décision n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021, publiée au Journal officiel et applicable depuis le 1er janvier 2022, est juridiquement contraignante : l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution en vérifie le respect. Elle tient en deux critères cumulatifs — un taux d'effort qui n'excède pas 35 %, et une maturité qui n'excède pas 25 ans.
Son article 4 définit le taux d'effort avec précision, et c'est ce que la plupart des simulateurs ignorent : au numérateur, les charges annuelles d'emprunt associées à l'endettement total de l'emprunteur ; au dénominateur, le revenu net avant impôt, calculé comme le revenu net global des articles 156 et 156 bis du code général des impôts.
Les 27 ans n'augmentent pas ce que vous pouvez emprunter
La maturité peut être portée à 27 ans en cas d'entrée en jouissance différée — vente en l'état futur d'achèvement, contrat de construction, ou acquisition dans l'ancien assortie de travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération. Le chiffre de 10 % circule largement en ligne ; le texte publié dit 25 %.
Mais la période d'amortissement, elle, reste bornée à 25 ans. Les deux années supplémentaires ne financent donc rien de plus : elles décalent le début du remboursement, elles ne l'étalent pas. Le calculateur le vérifie — activer le différé ne change pas d'un euro le capital empruntable.
La marge de flexibilité n'est pas un droit
Les banques peuvent déroger aux critères sur 20 % de leur production de nouveaux crédits de chaque trimestre civil, dont au moins 80 % réservés aux acquéreurs de leur résidence principale et au moins 30 % aux primo-accédants. C'est une enveloppe par établissement et par trimestre : personne ne peut savoir de l'extérieur s'il en reste, et rien ne permet de l'exiger. Un dossier hors critères n'est donc pas « presque acceptable » : il dépend d'une ressource que la banque gère seule.
Ce que le droit ne fixe pas — et qu'il ne faut pas prendre pour une règle
Ni le taux d'intérêt, ni le taux d'assurance, ni l'apport minimal, ni le reste à vivre. Et — point remarquable — ni le niveau de la décote appliquée aux revenus locatifs : l'article 4 impose qu'une décote soit pratiquée « afin de refléter le risque locatif », sans en fixer aucun pourcentage. Chaque établissement retient le sien, souvent 70 ou 80 %. C'est une obligation sans chiffre, et ce calcul ne l'invente donc pas : saisissez vos revenus locatifs déjà décotés si votre banque vous a indiqué son taux.
Ce calcul ne traite pas non plus les prêts aidés — prêt à taux zéro, prêt Action Logement —, dont les conditions propres modifient le plan de financement, ni les prêts à paliers ou à taux variable.
Sources
- Decision n D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021 relative aux conditions d'octroi de credits immobiliers — Haut Conseil de stabilite financiere - Journal officiel, état au 1 janvier 2022. Art. 1 : le taux d'effort des emprunteurs n'excede pas 35 % et la maturite du credit n'excede pas 25 ans ; maturite portee a 27 ans avec differe d'amortissement en cas d'entree en jouissance differee (VEFA, contrat de construction, ou travaux representant au moins 25 % du cout total de l'operation), la periode d'amortissement ne pouvant exceder 25 ans. Art. 2 : marge de flexibilite pouvant aller jusqu'a 20 % de la production de nouveaux credits de chaque trimestre civil, dont au moins 80 % reservee aux acquereurs de leur residence principale et au moins 30 % aux primo-accedants. Art. 4 : le taux d'effort comprend au numerateur les charges annuelles d'emprunt associees a l'endettement TOTAL de l'emprunteur, et au denominateur le revenu net avant impot calcule comme le revenu net global des art. 156 et 156 bis du CGI ; une decote doit etre appliquee aux revenus locatifs pour refleter le risque locatif, sans qu'aucun pourcentage soit fixe. Art. 6 : l'ACPR controle le respect de la decision.