L'impôt sur la fortune immobilière
On n'est redevable qu'au-delà de 1,3 million de patrimoine net taxable. Mais le barème, lui, commence à 800 000 € — si bien que franchir le seuil déclenche d'un coup l'impôt d'une tranche qu'on ne payait pas du tout la veille.
Votre patrimoine immobilier
Sa valeur vénale entière : l'abattement de 30 % est appliqué par le calcul.
Résidences secondaires, locatif, terrains, parts de SCI. Aucun abattement.
Capital restant dû des emprunts affectés aux biens imposables, et rien d'autre.
Réductions et plafonnement
75 % viennent en réduction, dans la limite de 50 000 €.
Sans eux, le plafonnement ne peut pas être calculé — et il change tout pour un patrimoine à faibles revenus.
Impôt sur le revenu et prélèvements sociaux, France et étranger.
Comment votre patrimoine taxable se forme
| Résidence principale | 900 000 |
| Abattement de 30 %réservé à la résidence principale | −270 000 |
| Autres biensvaleur vénale entière | +1 200 000 |
| Dettes déductibles | −200 000 |
| Patrimoine net taxable | 1 630 000 |
Du barème à l'impôt dû
| Barème progressifrien jusqu'à 800 000 €, puis 0,5 % à 1,5 % | 4 810 |
| Décote17 500 € − 1,25 % du patrimoine, entre 1,3 et 1,4 million | −0 |
| Réduction pour dons | −0 |
| Plafonnementtotal des impôts borné à 75 % des revenus | −0 |
| Impôt dû | 4 810 |
- Le seuil et la première tranche taxée ne coïncident pas. On n'est redevable qu'au delà de 1 300 000 €, mais le barème commence à 800 000 : franchir le seuil déclenche d'un coup l'impôt de la tranche intermédiaire, soit 2 500 €. C'est ce que la décote amortit — sans le supprimer entièrement.
- L'abattement de 30 % ne vaut que pour la résidence principale. Une résidence secondaire, un bien locatif ou un terrain sont retenus pour leur valeur vénale entière.
- Ce calcul ne détermine pas la valeur vénale de vos biens, ni les dettes déductibles : toutes ne le sont pas, et les prêts *in fine* comme les dettes envers un proche obéissent à des règles propres. Il ne traite pas non plus les exonérations — biens professionnels, bois et forêts à 75 %, biens ruraux loués à long terme — ni les parts de sociétés à prépondérance immobilière.
- Vous n'avez saisi aucun revenu : le plafonnement n'a pas été calculé. Il peut réduire fortement l'impôt d'un patrimoine à faibles revenus — renseignez vos revenus mondiaux et vos impôts de l'année précédente pour le chiffrer.
Un seuil et une première tranche qui ne coïncident pas
Le barème est progressif par tranches : rien jusqu'à 800 000 €, puis 0,50 % jusqu'à 1 300 000, 0,70 % jusqu'à 2 570 000, 1 % jusqu'à 5 millions, 1,25 % jusqu'à 10 millions et 1,50 % au-delà. Mais on n'entre dans le champ de l'impôt qu'au-delà de 1,3 million.
La conséquence est une marche : à 1 299 999 €, rien ; à 1 300 001 €, la tranche 800 000–1 300 000 devient due d'un coup, soit 2 500 €. La décote existe pour l'amortir — 17 500 € moins 1,25 % du patrimoine — mais elle ne la supprime pas : il reste environ 1 250 € pour un euro de patrimoine en plus. Elle s'éteint d'elle-même à 1 400 000 €.
L'abattement de 30 % ne vaut que pour la résidence principale
Il porte sur sa valeur vénale, et il est souvent décisif : une résidence principale estimée 1 800 000 € n'est retenue que pour 1 260 000, ce qui suffit à passer sous le seuil. Une résidence secondaire, un bien locatif ou un terrain sont en revanche retenus pour leur valeur entière.
Les trois corrections, et leur ordre
D'abord la décote, puis la réduction pour dons — 75 % des versements, plafonnée à 50 000 € —, puis le plafonnement. L'ordre n'est pas indifférent : le plafonnement se calcule sur l'impôt déjà réduit, et l'intervertir donnerait un résultat différent.
Ce que ce calcul ne fait pas
Il ne détermine pas la valeur vénale de vos biens — c'est le cœur du contentieux en la matière — ni les dettes déductibles, qui ne le sont pas toutes : les prêts in fine et les dettes envers un proche obéissent à des règles propres, et un dispositif anti-abus limite la déduction des dettes des patrimoines supérieurs à 5 millions.
Il ne traite pas non plus les exonérations : biens professionnels, bois et forêts à hauteur de 75 %, biens ruraux loués à long terme, ni les règles propres aux parts de sociétés à prépondérance immobilière et aux non-résidents, imposés sur leurs seuls biens situés en France.
Sources
- Brochure pratique impot sur le revenu 2026 - chapitre Impot sur la fortune immobiliere — Direction generale des finances publiques, état au 1 janvier 2026. Redevabilite au-dela de 1,3 million d'euros de patrimoine immobilier net taxable. Bareme progressif par tranches : n'excedant pas 800 000 EUR, exoneree ; entre 800 000 et 1 300 000, 0,50 % ; entre 1 300 000 et 2 570 000, 0,70 % ; entre 2 570 000 et 5 000 000, 1,00 % ; entre 5 000 000 et 10 000 000, 1,25 % ; au-dela de 10 000 000, 1,50 %. Decote pour les redevables dont le patrimoine net taxable est superieur ou egal a 1,3 et inferieur a 1,4 million : 17 500 EUR moins 1,25 % du patrimoine net taxable. Abattement de 30 % sur la valeur venale de la residence principale. Reduction d'impot pour dons egale a 75 % des versements, limitee a 50 000 EUR. Plafonnement : l'impot est reduit de la difference entre le total de cet impot et des impots dus en France et a l'etranger au titre des revenus de l'annee precedente, et 75 % du total des revenus mondiaux nets de frais professionnels de l'annee precedente.