Location meublée : micro ou réel
Le micro-BIC est un forfait : 50 % de vos recettes sont réputées couvrir vos charges, quoi qu'il en soit réellement. Le régime réel les déduit toutes — et surtout, il permet d'amortir le bien. C'est l'amortissement, et lui seul, qui fait l'intérêt fiscal du meublé.
Votre location
La réforme de 2025 ne vise que le meublé de tourisme non classé : 30 % et 15 000 € au lieu de 50 % et 77 700.
Loyers encaissés, charges refacturées comprises.
Vos charges réelles
Taxe foncière, assurance, copropriété, entretien, honoraires de gestion.
Ce que vous amortissez
Aucun texte ne la fixe : elle dépend du bien et de son emplacement, et c'est l'un des points les plus contestés.
Usage courant : 25 à 30 ans. L'amortissement doit refléter la durée réelle d'utilisation.
La fraction qui n'a pas pu être déduite. Elle n'est pas perdue.
Votre imposition
0, 11, 30, 41 ou 45 %. Notre calculateur d'impôt sur le revenu vous le donne.
17,2 % jusqu'ici. La hausse de CSG de 2026 pourrait le porter à 18,6 % : aucun texte consulté ne nomme expressément les locations meublées, le taux est donc laissé à votre appréciation.
Les deux régimes, côte à côte
| Sur 20 000 € de recettes | Micro-BIC | Réel |
|---|---|---|
| Charges retenuesforfait de 50 % contre charges réelles et amortissement | 10 000 | 16 226 |
| Résultat imposable | 10 000 | 3 774 |
| Impôt sur le revenu | 3 000 | 1 132 |
| Prélèvements sociaux | 1 720 | 649 |
| Total | 4 720 | 1 781 |
- L'amortissement ne peut pas créer de déficit (art. 39 C, II du CGI). La fraction qu'il n'est pas possible de déduire n'est pas perdue : elle se reporte sans limite de durée sur les bénéfices futurs de la même activité. Un calculateur qui affiche un déficit imputable sur votre revenu global se trompe.
- Aucun texte ne fixe les durées d'amortissement ni la part du terrain. L'amortissement doit refléter la durée réelle d'utilisation, composant par composant, et la part du terrain dépend du bien et de son emplacement — c'est l'un des points que l'administration conteste le plus. Les valeurs proposées sont des usages, pas des règles : les retenir trop favorables expose à un redressement.
- Le régime réel suppose une comptabilité — bilan, compte de résultat, liasse 2031 — et le recours à un expert-comptable coûte couramment 500 à 1 000 € par an. Ce coût n'est pas compté ici, alors qu'il peut annuler l'avantage sur de petites recettes.
- L'option pour le réel engage pour un an, renouvelable tacitement, et le retour au micro fait perdre les amortissements en report. Ce n'est pas une décision annuelle qu'on prend au vu d'un seul exercice.
L'amortissement, une charge sans décaissement
C'est ce que la location nue ne permet pas, et c'est toute la différence. Au régime réel, vous déduisez chaque année une fraction du prix du bien — hors terrain, qui ne s'use pas — et du mobilier, sans rien débourser. Sur un bien de 250 000 € amorti en trente ans, cela fait plus de 7 000 € de charge annuelle qui ne sort d'aucune poche.
C'est pourquoi tant de meublés ne paient aucun impôt pendant des années : les loyers rentrent, l'amortissement les absorbe.
Mais l'amortissement ne peut pas créer de déficit
L'article 39 C, II du CGI le borne : il ne peut ni créer ni augmenter un déficit. Autrement dit, il peut ramener votre résultat à zéro, jamais en dessous. Un calculateur qui affiche un déficit imputable sur votre revenu global se trompe — c'est l'erreur la plus répandue sur le sujet.
La fraction non déduite n'est pas perdue pour autant : elle se reporte sans limite de durée sur les bénéfices futurs de la même activité. Le régime réel est donc plus favorable qu'il n'y paraît sur un seul exercice, et le calculateur affiche le report qu'il crée.
Ce que le droit ne fixe pas — et qu'il ne faut pas prendre pour une règle
Ni les durées d'amortissement, ni la part du terrain. L'amortissement doit refléter la durée réelle d'utilisation, composant par composant ; la part du terrain dépend du bien et de son emplacement. Ce sont des usages — 25 à 30 ans pour le bâti, 15 % pour le terrain —, et l'administration conteste régulièrement une part de terrain trop faible, qui gonfle l'amortissement. Les valeurs sont donc modifiables ici, et présentées comme telles.
Le taux de prélèvements sociaux est laissé à votre appréciation. Il vaut 17,2 % jusqu'ici, mais la hausse de CSG de la loi de financement pour 2026 porte les revenus du patrimoine à 18,6 % — et aucun texte consulté ne nomme expressément les locations meublées parmi les exemptions, qui ne visent que les revenus fonciers, les plus-values immobilières, l'assurance-vie et l'épargne logement. Faute de certitude, ce site préfère exposer le taux plutôt que de le deviner.
Le réel a un coût, et ce n'est pas un détail
Il suppose une comptabilité complète — bilan, compte de résultat, liasse 2031 — et le recours à un expert-comptable coûte couramment 500 à 1 000 € par an. Ce coût n'est pas compté dans la comparaison, alors qu'il peut annuler l'avantage sur de petites recettes. L'option engage par ailleurs pour un an, renouvelable tacitement, et revenir au micro fait perdre les amortissements en report.
Ce que ce calcul ne fait pas
Il ne traite ni le passage en loueur professionnel — au-delà de 23 000 € de recettes excédant les autres revenus d'activité du foyer, le régime change entièrement —, ni la cotisation foncière des entreprises, ni la TVA sur les résidences de services, ni la plus-value de cession, dont le régime a été modifié pour les LMNP. Il ne modélise pas non plus l'amortissement par composants, plus fin que la répartition retenue ici.
Sources
- Les locations meublees - regimes d'imposition applicables aux revenus 2025 — impots.gouv.fr - DGFiP, état au 1 janvier 2026. Micro-BIC applicable aux revenus 2025 : location meublee de longue duree, rangee dans les autres activites de location meublee, seuil de 77 700 EUR et abattement de 50 % ; meubles de tourisme classes et chambres d'hotes, seuil de 77 700 EUR et abattement de 50 % ; meubles de tourisme NON classes, seuil de 15 000 EUR et abattement de 30 %. Un abattement minimal de 305 EUR s'applique dans tous les cas. La reforme de 2025 ne vise donc que le meuble de tourisme non classe.
- Brochure pratique impot sur le revenu 2026 - chapitre Principales nouveautes — Direction generale des finances publiques, état au 1 janvier 2026. Le taux de la CSG est porte de 9,2 % a 10,6 % sur les revenus du patrimoine et les produits de placement. Les revenus fonciers, les plus-values immobilieres, l'assurance-vie et l'epargne logement restent soumis au taux de 9,2 %. Le taux de CSG deductible reste a 6,8 %. La hausse s'applique a compter des revenus 2025 declares en 2026 pour les revenus du patrimoine, et a compter du 1.1.2026 pour les produits de placement. (LFSS 2026, art. 12 ; CSS, art. L. 136-8.)
- Brochure pratique impot sur le revenu 2026 - aide-memoire chiffre — Direction generale des finances publiques, état au 1 janvier 2026. Plafond annuel de la securite sociale : 41 136 EUR en 2022, 43 992 en 2023, 46 368 en 2024, 47 100 en 2025. Epargne-retraite, cotisations deductibles du revenu global : minimum 4 114 EUR et maximum 32 909 pour les revenus 2022 et 2023, 4 399 et 35 194 pour 2024, 4 637 et 37 094 pour 2025 - montants eventuellement majores du plafond non utilise au titre des annees precedentes (note 13).