La plus-value immobilière
« Exonéré après 22 ans » est vrai — et incomplet. L'impôt sur le revenu s'efface bien au bout de vingt-deux ans, mais les prélèvements sociaux courent jusqu'à trente. Entre les deux, un vendeur qui se croit à l'abri reçoit une note de plusieurs milliers d'euros.
La vente
Diagnostics obligatoires, mainlevée d'hypothèque. Ils viennent en diminution du prix.
L'acquisition
Ou la valeur retenue pour les droits de mutation si le bien a été reçu par succession ou donation.
En années révolues. Cinq ans et onze mois n'ouvrent aucun droit.
Le forfait de 7,5 % pour frais d'acquisition ne vaut que pour un bien acheté.
Le forfait travaux de 15 % ne s'applique pas à un terrain nu.
Les majorations
Le prix d'acquisition majoré
| Prix d'acquisition | 200 000 |
| Frais d'acquisitionforfait de 7,5 % | +15 000 |
| Travauxforfait de 15 % | +30 000 |
| Prix majoré | 245 000 |
Deux abattements, deux calendriers
| Sur 155 000 € de plus-value brute | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Abattement pour durée de détention10 ans révolus | −46 500 | −12 788 |
| Plus-value imposable | 108 500 | 142 213 |
| Taux19 % et 17,2 % | 20 615 | 24 461 |
| Exonération totaleà compter de | 22 ans | 30 ans |
- Les deux abattements n'ont ni la même cadence ni la même fin. L'impôt sur le revenu s'efface au bout de 22 ans, les prélèvements sociaux seulement au bout de 30. Entre les deux, une vente reste taxée alors que le vendeur se croit exonéré.
- L'abattement se compte en années révolues : cinq ans et onze mois n'ouvrent aucun droit. Décaler une signature de quelques semaines change parfois le résultat de plusieurs milliers d'euros.
- Ce calcul ne traite aucune exonération : ni la résidence principale — la plus fréquente, et totale —, ni la première cession d'un logement autre que la résidence principale, ni les cessions inférieures à 15 000 €, ni les retraités et invalides de condition modeste, ni les expropriations, ni les remplois. Vérifiez d'abord si vous êtes exonéré : le calcul ne se pose qu'ensuite.
- Le forfait travaux de 15 % a été retenu. Il ne suppose aucun justificatif et se cumule avec le forfait de frais d'acquisition, mais vos travaux réels peuvent le dépasser largement : dans ce cas, gardez vos factures et déclarez le montant réel.
- La taxe sur les plus-values élevées s'ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable à l'impôt sur le revenu. Son taux ne s'applique pas par tranches mais à la plus-value entière ; un terme correcteur amortit chaque palier.
- Le lissage réduit la marche du seuil, il ne la supprime pas. À 50 000 € la taxe est nulle ; à 50 001 €, elle vaut déjà 500 €, puis ne croît plus que de sept centimes par euro. Un euro de plus-value peut donc coûter cinq cents euros — c'est l'un des rares endroits du droit fiscal français où arrondir un prix de vente à la baisse rapporte.
Deux abattements qui n'ont ni la même cadence ni la même fin
Pour l'impôt sur le revenu : 6 % par année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième, puis 4 % la vingt-deuxième. Seize années à 6 % font 96 %, plus 4 % : la loi tombe juste, et l'exonération est acquise à 22 ans.
Pour les prélèvements sociaux : 1,65 % par an sur la même période, 1,60 % la vingt-deuxième année, puis 9 % par an au-delà. Au terme de la vingt-et-unième année, l'abattement social n'a effacé que 26,4 % de la base — contre 96 % côté impôt sur le revenu. L'exonération n'arrive qu'à 30 ans.
La conséquence est contre-intuitive : entre vingt-deux et trente ans, l'impôt restant est entièrement social, et il fond très vite — 9 points par an. Vendre à vingt-huit ans plutôt qu'à vingt-cinq change le résultat bien plus que les trois années ne le laissent croire.
Les deux forfaits, et ce qu'ils supposent
7,5 % du prix d'acquisition au titre des frais, sans aucun justificatif — mais seulement pour une acquisition à titre onéreux. Un bien reçu par succession ou donation n'y a pas droit : seuls les frais réellement acquittés, droits de mutation compris, majorent alors le prix.
15 % au titre des travaux, sans justificatif non plus, à deux conditions : un immeuble bâti — jamais un terrain nu — et une détention de plus de cinq ans. Ce forfait se cumule avec le précédent, et il est souvent plus favorable que les factures réellement conservées. Mais l'inverse arrive : sur un bien lourdement rénové, gardez vos justificatifs.
Seuls comptent les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration. L'entretien et les réparations n'entrent jamais dans le prix majoré, et c'est la déception la plus fréquente au moment de la vente.
La taxe sur les plus-values élevées, et sa marche de cinq cents euros
Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable à l'impôt sur le revenu, une taxe supplémentaire s'ajoute, de 2 à 6 %. Son taux ne s'applique pas par tranches mais à la plus-value entière : c'est ce qui la rend brutale, et c'est pourquoi le législateur a inséré des termes correcteurs avant chaque palier.
Ce lissage réduit la marche, il ne la supprime pas. Sans lui, 50 001 € coûteraient 1 000 € de taxe ; avec lui, 500 € — puis sept centimes par euro supplémentaire. Un euro de plus-value peut donc coûter cinq cents euros. C'est l'un des rares endroits du droit fiscal français où soigner ses justificatifs de travaux à quelques centaines d'euros près se paie immédiatement.
Ce que ce calcul ne fait pas
Il ne traite aucune exonération — voir l'avertissement en tête de page. Il ne traite pas non plus les cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière, les biens détenus en démembrement, les cessions par des non-résidents — soumises au prélèvement de l'art. 244 bis A —, ni l'abattement exceptionnel applicable en zone tendue sous condition de construction.
Une précision qui a son importance : les plus-values immobilières échappent à la hausse de CSG de la loi de financement pour 2026. Leur CSG reste à 9,2 %, et le total des prélèvements sociaux à 17,2 % — là où les plus-values de cession de valeurs mobilières sont passées à 18,6 %.
Sources
- BOI-RFPI-PVI-20-20 - Determination de la plus-value imposable — Bulletin officiel des finances publiques - DGFiP, état au 18 juillet 2023. Abattement pour duree de detention, impot sur le revenu : 6 % pour chaque annee de detention au-dela de la cinquieme et jusqu'a la vingt-et-unieme, 4 % au terme de la vingt-deuxieme - exoneration totale au-dela de 22 ans. Prelevements sociaux : 1,65 % pour chaque annee au-dela de la cinquieme jusqu'a la vingt-et-unieme, 1,60 % pour la vingt-deuxieme, 9 % pour chaque annee au-dela - exoneration totale au-dela de 30 ans.
- BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 - Majoration du prix d'acquisition — Bulletin officiel des finances publiques - DGFiP, état au 20 décembre 2013. Les frais d'acquisition a titre onereux des immeubles peuvent etre fixes forfaitairement a 7,5 % du prix d'acquisition ; ce forfait ne vaut pas pour les acquisitions a titre gratuit. Une majoration egale a 15 % du prix d'acquisition est pratiquee au titre des travaux lorsque le contribuable cede un immeuble BATI plus de cinq ans apres son acquisition sans pouvoir justifier ses depenses ; elle n'est pas applicable aux terrains nus.
- BOI-RFPI-TPVIE-20 - Taxe sur les plus-values immobilieres elevees — Bulletin officiel des finances publiques - DGFiP, état au 6 août 2013. Bareme de l'art. 1609 nonies G du CGI, applique a la plus-value imposable ENTIERE et non par tranches, avec un terme correcteur avant chaque palier : de 50 001 a 60 000 EUR, 2 % PV - (60 000 - PV) x 1/20 ; de 60 001 a 100 000, 2 % PV ; de 100 001 a 110 000, 3 % PV - (110 000 - PV) x 1/10 ; de 110 001 a 150 000, 3 % PV ; de 150 001 a 160 000, 4 % PV - (160 000 - PV) x 15/100 ; de 160 001 a 200 000, 4 % PV ; de 200 001 a 210 000, 5 % PV - (210 000 - PV) x 20/100 ; de 210 001 a 250 000, 5 % PV ; de 250 001 a 260 000, 6 % PV - (260 000 - PV) x 25/100 ; au-dela de 260 000, 6 % PV.
- Brochure pratique impot sur le revenu 2026 - chapitre Principales nouveautes — Direction generale des finances publiques, état au 1 janvier 2026. Le taux de la CSG est porte de 9,2 % a 10,6 % sur les revenus du patrimoine et les produits de placement. Les revenus fonciers, les plus-values immobilieres, l'assurance-vie et l'epargne logement restent soumis au taux de 9,2 %. Le taux de CSG deductible reste a 6,8 %. La hausse s'applique a compter des revenus 2025 declares en 2026 pour les revenus du patrimoine, et a compter du 1.1.2026 pour les produits de placement. (LFSS 2026, art. 12 ; CSS, art. L. 136-8.)